Le leasing, initialement associé à l’automobile depuis les années 70, a connu une transformation radicale au fil des décennies. Le leasing immobilier, remis en lumière par Quasiaqui en 2017, connait un renouveau en 2023.
Mais pourquoi ce changement ?
La réponse réside dans l’évolution de nos modes de consommation et les défis économiques auxquels nous sommes confrontés.
Désormais, le leasing est omniprésent, que ce soit pour une voiture, un ordinateur, un canapé ou même une maison.
Face à l’envolée du prix des logements et l’augmentation des coûts de financement, le leasing immobilier émerge comme une alternative séduisante à l’achat traditionnel.
Il répond à un changement profond de notre manière de consommer, privilégiant la flexibilité et l’adaptabilité face aux incertitudes économiques.
Avec une progression notable du taux de propriétaires en France, passant de 40% dans les années 80 à 60% en 2023, il est clair que la propriété reste un rêve pour beaucoup.
Cependant, dans un monde où les prix restent élevés et où les défis économiques se multiplient, le leasing immobilier donne une nouvelle voie pour réaliser ce rêve.
C’est quoi le Leasing immobilier ?
Également connu sous le nom de location-accession, c’est un mécanisme permettant à une personne de louer un bien immobilier avec l’option d’en devenir propriétaire à la fin du contrat de location.
Concrètement, pendant la durée du contrat, qui est généralement de trois ans, le locataire accédant verse un loyer mensuel.
Ce qui distingue le leasing immobilier de la location traditionnelle, c’est qu’une partie de ce loyer, environ 20%, est mise de côté chaque mois. Cette somme épargnée constitue un apport qui sera utilisé lors de la levée de l’option d’achat.
Si le locataire accédant décide de lever cette option, l’apport accumulé lui permettra de faciliter l’obtention d’un crédit immobilier et d’en diminuer le montant. Ce crédit financera alors le solde restant, transformant le locataire accédant en propriétaire à part entière du bien.
En cas de non levée d’option, l’apport constitué est restitué et la société de financement récupère le logement. C’est une approche qui offre une transition en douceur de la location à la propriété, tout en aidant à se constituer un apport au fil du temps.
Pourquoi le renouveau du leasing immobilier en 2023 ?
2023 est une année charnière pour ce nouveau mode d’accession à la propriété et plusieurs facteurs contribuent à son essor.
Tout d’abord, l’évolution des prix de l’immobilier au cours des deux dernières décennies est frappante. Les prix ont presque triplé, rendant l’accession à la propriété de plus en plus difficile pour de nombreux ménages.
En outre, les répercussions économiques de la pandémie de Covid-19 ont entraîné des interventions massives des banques centrales, qui ont injecté d’importantes liquidités pour soutenir la demande et l’économie.
Cette action a cependant eu pour conséquence une inflation galopante. Afin de contrer cette inflation, les taux d’intérêt de la banque centrale ont été augmentés, passant de 0% en 2022 à 4.25% à juillet 2023. Ce qui a eu pour effet de renchérir le coût du crédit immobilier d’une moyenne de 1.06 % à 3.90 % sur 20 ans et 4.08 % sur 25 ans en septembre 2023. Une hausse de presque de 3% en moins de 2 ans. Cette hausse a réduit la capacité d’emprunt des primo-accédants de près de 25 %.
Parallèlement, les banques sont devenues plus réticentes à accorder des prêts, refusant près d’un dossier sur deux et demande maintenant un apport plus important qu’auparavant.
Dans ce contexte, les primo-accédants cherchent des alternatives pour financer leur premier achat de résidence principale.
C’est ici que le leasing immobilier intervient comme une solution viable.
Des acteurs clés tels que Sézame et Hestia ont joué un rôle déterminant dans la popularisation de ce nouveau mode de financement.
Encore naissantes, ces 2 structures nées en 2022 ont actuellement financé une vingtaine d’opérations à elles deux et ambitionnent de poursuivre leur développement avec environ 50 opérations chacune à l’horizon 2024.
Dans un tel contexte favorable, il est fort probable que ces entreprises connaissent une croissance significative et jouent un rôle prépondérant dans la transformation du marché immobilier.
Fonctionnement du leasing immobilier
La Location avec Option d’Achat (LOA) immobilière, plus couramment appelée “leasing immobilier”, est un dispositif juridique encadré par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.
Elle propose une alternative innovante à l’achat immobilier traditionnel, en combinant les avantages de la location et de l’acquisition.
Ce contrat permet à un locataire, appelé accédant, d’acheter le bien qu’il loue soit pendant la durée de son bail, soit à son échéance.
Le processus se déroule en deux phases principales :
Période de location
Cette phase initiale est caractérisée par la location du bien par l’accédant. Chaque mois, il verse une redevance qui se divise en deux parties : une part destinée au loyer et une autre à l’épargne. Cette part acquisitive est accumulée tout au long de la durée du contrat et sera déduite du prix de vente final.
Prenons un exemple concret : pour un bien d’une valeur de 200 000 € et une répartition de 70/30, si la redevance mensuelle est fixée à 1 000 €, alors 700 € (70 %) seront alloués au loyer et 300 € (30 %) à l’épargne. Sur une période de 3 ans, l’épargne accumulée s’élèvera à 10 800 €.
Transfert de propriété
À l’issue de la période de location, l’accédant a la possibilité d’acheter le bien en levant l’option d’achat.
Si tel est son choix, il devra alors payer le montant restant, soit le prix initial du bien (200 000 €) moins l’épargne accumulée (10 800 €), ce qui donne un montant de 189 200 €. Pour lever cette option, le locataire accédant pourra recourir à un concours bancaire. Si l’accédant décide de ne pas acheter, les conditions du contrat détermineront les suites : restitution de l’épargne, paiement d’une indemnité, etc.
Cadre contractuel
Le contrat de LOA immobilière est un document essentiel qui doit être rédigé avec soin. Juridiquement, c’est un acte dit Authentique, il sera signé devant un Notaire.
Un état des lieux d’entrée est également établi avant l’entrée dans les lieux, pour garantir la bonne foi des deux parties.
Le document contractuel détaille tous les éléments relatifs à l’opération : description précise du bien, prix de vente, modalités de paiement, durée de la location, montant de la redevance, répartition entre loyer et épargne, conditions de levée de l’option d’achat, etc.
Les mentions obligatoires du contrat
Le contrat de Location avec Option d’Achat (LOA) doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires pour être valide. Elles assurent la clarté et la transparence de l’accord entre les deux parties.
Elles comprennent :
- La description précise du bien objet de la location-accession : localisation, superficie, caractéristiques principales, etc.
- Le prix de vente convenu ou les modalités de sa détermination à la date de levée de l’option d’achat.
- Le montant total de la redevance, sa répartition entre la fraction locative et la fraction acquisitive (épargne).
- La durée de la location, généralement fixée à trois ans.
- Les conditions de levée de l’option d’achat : période pendant laquelle l’accédant peut décider d’acheter le bien, montant de l’apport accumulé, etc.
- Les conditions de restitution de l’épargne en cas de non-levée de l’option.
Les obligations des parties
Afin de garantir le bon déroulement de l’opération, chaque partie : Locataire accédant et vendeur, se doit de respecter scrupuleusement certaines obligations.
À défaut, le contrat pourrait être rendu caduc.
Obligations du vendeur
Le vendeur, dans le cadre d’une LOA, a plusieurs obligations à respecter :
- Livraison du bien : Le vendeur doit mettre le bien à disposition de l’accédant dès la signature du contrat.
- Garantie : Il doit garantir que le bien est exempt de vices cachés qui rendraient le bien impropre à l’usage auquel il est destiné.
- Information : Le vendeur est tenu d’informer l’accédant de tous les éléments essentiels concernant le bien, notamment les charges et les travaux à prévoir.
- Respect du contrat : Le vendeur est obligé de respecter toutes les clauses stipulées dans le contrat, notamment en ce qui concerne le montant de la redevance et la répartition entre loyer et épargne.
- L’assurance : Le propriétaire doit couvrir le bien à travers un contrat d’assurance habitation en qualité de propriétaire non occupant (PNO).
- Épargne : Le vendeur doit garantir que l’épargne versée sera séquestrée jusqu’à la fin du contrat.
Obligations de l’acquéreur
L’accédant, de son côté, a également des obligations à respecter :
- Paiement de la redevance : L’accédant doit verser la redevance mensuelle convenue (Loyer+Épargne) à la date retenue.
- Entretien du bien : Pendant la période de location, l’accédant est responsable de l’entretien courant du bien. Tout dommage causé par négligence ou mauvaise utilisation peut entraîner des pénalités.
- Paiement des charges : durant tout le contrat, le locataire accédant se doit de payer l’ensemble des charges relatives au bien objet du contrat, comme s’il était déjà propriétaire. Cela comporte les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière.
- L’assurance : Le locataire doit protéger le bien via un contrat d’assurance habitation en qualité de locataire occupant.
- Levée de l’option d’achat : Si l’accédant décide d’acheter le bien à la fin de la période de location, il doit respecter les conditions stipulées dans le contrat, notamment en ce qui concerne le montant à payer et les modalités de financement.
- Restitution du bien : Si l’accédant décide de ne pas lever l’option d’achat, il doit restituer le bien dans un état conforme à l’état des lieux d’entrée, sous réserve de l’usure normale. Un état des lieux de sorti sera réalisé au moment de la restitution des clés.
Avantages du leasing immobilier
Le leasing immobilier présente plusieurs bénéfices qui le rendent attractif pour de nombreux primo-accédants :
Tester son logement et son environnement avant d’acheter
La location-accession offre la possibilité de vivre dans le bien avant de prendre la décision finale d’achat. Cela permet de s’assurer de la qualité du logement, de son emplacement et de vérifier qu’il répond bien aux besoins et attentes du locataire accédant.
De plus, pour celles et ceux qui déménagent dans une nouvelle ville, le leasing immobilier peut être une solution idéale.
Lorsque vous vous installez dans un nouvel endroit, il est souvent difficile de savoir si vous allez vous y plaire ou combien de temps vous y resterez.
Le leasing vous donne la flexibilité de “tester” une ville ou une région sans vous engager durablement.
Cela vous permet de découvrir les différents quartiers, de comprendre où vous vous sentez le plus à l’aise et, finalement, de faire un choix éclairé si vous décidez d’acheter une maison ou un appartement.
Mobilité et flexibilité pour les jeunes acquéreurs
Le leasing immobilier attire particulièrement les jeunes, notamment ceux qui envisagent leur premier achat immobilier, les primo-accédants.
À ce stade de leur vie, beaucoup construisent encore leur carrière et leur famille. Les circonstances peuvent rapidement évoluer : l’arrivée d’un enfant peut rendre un logement inadapté, ou un changement professionnel peut nécessiter un déménagement dans une autre région.
Dans ces situations, être engagé dans un achat immobilier traditionnel peut s’avérer contraignant. La revente d’un bien après seulement quelques années peut être compliquée et coûteuse.
Il faut en moyenne 5 ans d’occupation avant une revente pour que l’opération soit rentable, le temps de couvrir ce que l’on appelle les frais d’ingénierie (Notaire et agence).
Avec le leasing, ces jeunes acquéreurs bénéficient d’une plus grande flexibilité. Si après les 3 ans typiques d’un contrat, le logement ne convient plus ou si la situation professionnelle change, il n’est pas nécessaire de revendre le bien.
Les locataires accédants peuvent simplement choisir de ne pas lever l’option d’achat. Ils repartent alors avec l’épargne accumulée, qui peut servir d’apport pour une future acquisition, que ce soit en leasing ou en achat traditionnel.
Épargne intégrée
Contrairement à une location classique où le loyer est souvent perçu comme de l’argent “jeté par la fenêtre”, le leasing immobilier transforme une partie de cette dépense en investissement.
En effet, une fraction significative du loyer, généralement autour de 20 % à 30 %, est systématiquement mise de côté chaque mois.
Cette somme, accumulée au fil des mois, n’est pas une dépense vaine : elle constitue une épargne qui sera utilisée comme apport lors de la levée de l’option d’achat, rendant ainsi l’accès au crédit immobilier plus aisé.
Démontrer sa fiabilité
En payant régulièrement son loyer et en respectant les conditions du contrat de location-accession, le locataire accédant démontre sa capacité à gérer ses finances et à devenir un propriétaire responsable.
Flexibilité
Si, pour une raison ou une autre, le locataire accédant décide de ne pas acheter le bien à la fin du contrat, il n’est pas tenu de le faire. Il peut alors choisir de déménager ou de rechercher une autre option de financement.
Inconvénients du leasing immobilier
Tout comme il présente des avantages, ce type de financement comporte également certains inconvénients qu’il est essentiel de connaître :
Fixation du prix à l’avance
L’un des principaux risques du leasing immobilier est la fixation du prix d’achat à l’avance, généralement pour une période de trois ans.
Si le marché immobilier connaît une baisse pendant cette période, le locataire accédant pourrait se retrouver à payer un prix supérieur à la valeur réelle du bien.
Charges supplémentaires
Durant toute la durée du contrat, le locataire accédant est responsable de toutes les charges associées au bien immobilier, y compris la taxe foncière.
Dans un contexte d’augmentation des taxes foncières, cela peut représenter une charge financière importante.
Coût global élevé
L’une des particularités du leasing immobilier est la commission associée à cette forme de financement.
En effet, les solutions actuelles prévoient une commission d’environ 10 % du prix de vente. C’est plus élevé que les frais habituels d’une agence immobilière, qui tournent en moyenne autour de 4 %.
Cette commission représente donc un coût supplémentaire non négligeable.
Risque de non-financement bancaire
Les banques devenant de plus en plus strictes dans leurs critères d’octroi de crédits, il existe un risque de non-financement pour le locataire accédant.
En effet, lors de la levée de l’option d’achat, le financement nécessaire englobera non seulement le prix du bien immobilier, mais également la commission de 10 % et les frais de notaire, approximativement de 7 %.
Cela signifie que le montant total à financer pourrait atteindre, 117 % du prix du bien.
Dans un contexte dans lequel les banques sont réticentes à financer plus de 110 % de l’opération et demandent souvent un apport de 30 %, cela peut poser un problème pour l’octroi d’un crédit immobilier.
Il convient alors, en complément de la partie épargne, de constituer un apport plus important pour compenser ce phénomène.
Conclusion
Le leasing immobilier, bien que relativement nouveau dans le paysage immobilier français, propose une alternative intéressante à l’achat traditionnel.
Dans un contexte économique marqué par des taux d’intérêt élevés et une accessibilité réduite au crédit immobilier, cette option pourrait séduire de nombreux primo-accédants.
Mais le leasing ne s’arrête pas à l’immobilier.
Si vous envisagez de choisir le leasing pour votre logement, pourquoi ne pas envisager cette option pour équiper votre maison ?
Que ce soit pour l’électroménager, le multimédia, l’informatique ou l’ameublement, il privilégie une flexibilité et une adaptabilité à la vie moderne.
Si vous décidez finalement d’acheter votre bien immobilier, vous pourriez également choisir de lever l’option d’achat pour le reste de votre équipement.
Dans le cas contraire, vous serez libre de vous rééquiper pour votre prochain logement. Vous rendrez alors votre déménagement plus simple.
Le monde évolue, et avec lui, nos modes de consommation. Le leasing, qu’il soit immobilier ou pour des biens d’équipement, s’inscrit dans cette tendance, proposant des solutions adaptées aux défis de notre époque.
Vos questions sur le leasing immobilier
Qu'est-ce que le leasing immobilier ?
Également connu sous le nom de Location avec Option d’Achat (LOA) ou location-accession, le leasing immobilier, est un contrat spécifique qui permet d’acheter un bien immobilier après une période de location. Il s’agit d’un contrat de bail assorti d’une option d’achat.
Comment fonctionne le leasing immobilier ?
Pendant la durée du contrat, le locataire verse une redevance mensuelle qui se divise en deux parties : une part destinée au loyer et une autre à l’épargne.
Cette épargne est accumulée et sera déduite du prix de vente final lors de la levée de l’option d’achat.
Quelle est la différence entre le leasing immobilier et la location avec option d'achat ?
Techniquement, le leasing immobilier et la location avec option d’achat (LOA) désignent le même mécanisme. Cependant, le terme “leasing” est souvent associé à des biens mobiliers comme les voitures, tandis que la LOA est couramment utilisée pour les biens immobiliers.
Comment est constitué le loyer en leasing immobilier ?
Le loyer en leasing immobilier est divisé en deux composantes principales :
La première est le loyer classique, qui est une indemnité versée au titre de l’occupation du logement. Cette partie est conservée par le propriétaire.
La seconde est la partie épargne, qui est mise de côté chaque mois dans l’objectif de l’achat. Cette épargne constituera l’apport en cas de levée de l’option d’achat. Si le locataire décide de ne pas acheter le bien à la fin du contrat, cette épargne lui est restituée.
Est-ce que le leasing immobilier concerne uniquement les entreprises ?
Non, le leasing immobilier peut concerner aussi bien les particuliers que les entreprises.
Cependant, certaines offres peuvent être spécifiquement destinées à un type de clientèle. On parlera plus souvent de Crédit-bail immobilier pour les entreprises.
